【低コスト開業】居抜き物件でクリニックを開業する時の物件の選び方

こんな開業準備をされている医師の問題を解決します。

クリニックにしろ何にしろ開業するときに一番コストがかかるのはなんといっても「物件」ですよね。

賃貸だと毎月の家賃など変動費ではなく、ビジネスをするなら必ず毎月かかってくる固定費なのでより慎重に決めたいですよね。

今回は、開業準備をされている医師が必ず直面する物件の居抜き物件で開業するときのポイントなどについて解説します。

居抜き物件でクリニック開業が一番コスパ良いです

クリニックの開業で一番コストが掛かる物件。なんとかしてコスト落として初期費用の余った部分を運転資金に回して開業後の余裕を作りたいですよね。

実は、クリニックにしろ何の業態にしろ、居抜き物件での開業が一番コスパ良いです。テナントを賃貸する方法もあれば、新築でクリニックを建てる医師の方も見えます。

では、クリニックを開業するにはどんな方法があるのか見ていきましょう。

居抜き物件をそのまま活用（小コスト）

コストが一番安い方法が居抜き物件をそのまま使う方法です。コストは一番最低限に抑えられるものの、そのまま使えることは極めて少ないです。

ですが、同じ診療科目だともしかしたら実現可能です。たくさん物件を回って不動産情報を常に見ておく必要がありますが、その成果は大きいです。

居抜き物件をちょいリノベーション（中コスト）

この方法が一番オススメです。
この居抜き物件をリノベーションする方法は都心や地価が高騰している地域に一番多いです。

居抜き物件をちょいリノベーションする方法が一番コスパ良い開業が実現できます。

この居抜き物件を見つけるには少し開業前の準備が必要ですが、居抜き物件を選ぶときのコツやポイントさえ抑えておけば誰でもいい居抜き物件を見つけられます。

この詳細は後で解説します。

空きテナントをリノベーション（高コスト）

空きテナントは居抜き物件ではなく、以前は「飲食店をやっていた」「アパレルをやっていた」などの他の業態で事業をされていた物件を指します。

これは先程のちょいリノベーションではなく、フルリノベーションになります。業態が変わると動線も自ずと変わってきます。

例えば、居酒屋のお客様が来店して、呑んで、ワイワイして、会計して帰らえるまでの動線とクリニックのお客様（患者様）が来院して受付をして、カウンセリングを受けて、施術をして、会計をして帰らえるまでの動線は全く違います。

そのため、全体を変更する必要があるので物件もスケルトン状態※1にしてフルリノベーションします。

※1スケルトン」とは、店舗内の床・壁・天井・内装などが何もない「建物の躯体だけの状態」を指します。 簡単に言うと「コンクリートの打ちっぱなしの状態」の事で、「居抜き物件の反対の意味」として使われています。

土地購入して新築で建てる（超高コスト）

土地購入をして新築でクリニックを作るのは理想ですよね。

しかし、これは膨大な資金が必要になります。しかもその資金のほとんどがこの物件の費用になります。個人開業ではおすすめはしていませんが、しっかりクリニックとしてブランディングしたりする分にはとても最適です。

地方など土地が安い場合はこちらの土地購入して新築で建てる場合がコスパが良い時もあります。どこで開業するかによって臨機応変に方法を考えることが大事になりますね。

居抜き物件で開業するメリットとデメリット

居抜き物件で開業するメリット

初期費用を大きく抑えられる

なんといってもコスパ良い開業ができることが一番のメリットかと思います。こんな空間やこんな雰囲気にしたいなどももちろんご希望はあると思いますが、初期費用が抑えられるのはそれ以上に嬉しいことですよね。

「塵も積もれば山になる」です。開業なんて特にいろんなものに費用がかかります。抑えられるところで費用は抑えるようにしましょう。

開業するまでの期間を短くできる

居抜き物件だからこそのメリットです。

新築でクリニックを建てる場合、最低でも1.5~2.5年はかかります。それに対して、居抜き物件は状況によりますが良い状態であれば最短で1ヶ月で開業できます。

クリニックの規模にもよりますが40坪程度でしたら、ちょいリノベーションする場合でも、半年で内装工事が終了でき、営業できるぐらいです。

開業までに時間が無い方も選択肢にいれても良さそうですね。

保健所で必要な審査に通りやすい

クリニックの開業の際は、保健所の職員による立入検査が行われます。そこで不備などなければ次に進められますが、もしも不備などあれば不足を補わないといけないのでスケジュールに送れなどが出てくる場合もあります。しかし、居抜き物件であれば過去に審査に通った実績があるので、検査もスムーズになります。

保健所の立入検査以外にも消防検査などいろいろ申請しないといけないものがあります。それらがスキップできるのはとてもラッキーなことです。

居抜き物件で開業するデメリット

次にデメリットです。

内装の自由度が下がる

内装の自由度が下がることはデメリットです。診察室あと１室ほしかったのに、、とかここの通路狭すぎた、、などの制約がどうしても居抜き物件の場合は出てきてしまいます。

しかし、居抜き物件の最大の恩恵は低コストでの開業が実現できることですので、そこを見失わないようにしましょう。

窓や柱の配置が変えられない

これも上記の制約の問題と似ています。診療科目が違った場合も居抜き物件として使えるときがあります。

例えば、以前は内科だったが今回は外科として使おうといった場合に医療行為としては変わりないので居抜き物件として扱えますが、こんなところに窓必要なかったり、この柱の出っ張りが危ないといったぐあいです。

こちらも、居抜き物件の最大の恩恵を考慮する必要ありです。

設備機器を買い換える必要がある

ここでは買い換える必要があると言い切っていますが、ほとんどの場合に限って設備機器を買い換えることが多いのでそのように記載しています。もちろん前のところが購入したばかりの新しいエアコンの場合もあります。ですがそういった場合はエアコンは持っていかれます。。

なので開業の予算として物件や内装工事の費用だけではなく、地味にかかってくる設備機器のコストも考慮しておきましょう。

居抜き物件を選ぶときのポイント

次使う時に間取りを変更する必要がないか（壁を動かさなくてもいいか）

一番見ないと行けないポイントです。

おすすめしているちょいリノベーションのときに使える情報になります。判断基準としては壁を２,３枚動かせば理想の間取りになることです。あまりそういった居抜き物件に出会うには数をあたったり、不動産情報を常に見ておく必要があります。

個室にすると消防の申請が別で必要だったりするので、安易に壁を作ったりせず「既存の間取りのこの部屋は院長室に使えそう」などいろんなイメージを膨らませながら間取りをイメージしてみてください。

居抜き物件がある立地の環境や特徴を把握

間取りの前に見る必要がある情報です。

お客様（患者様）が通えなかったり、そこに居なければその立地にする意味がないです。その立地にする理由が、「なんとなく」や「できそうだから」といった理由では失敗します。

そこにターゲットが来る根拠をしっかりイメージする必要があります。都心部なんかは競合がとても多いので間取り云々よりも一番このフェーズが重要になります。

前のクリニックの評判や口コミ

これは開業後に影響しがちなのでしっかりリサーチする必要があります。

横のつながりが強い地域だとなおさら重要になるポイントになります。Googleプロフィール（MEO）でも口コミは確認できますので、そこで実際に来院されたお客様の生の声を聞いてみてください。

あまりにもひどいクリニックだった場合は、他の居抜き物件も検討しましょう。開業後に影響したら元も子もないです。

まとめ

どうでしたでしょうか？

今回は、開業準備をされている医師が必ず直面する物件の居抜き物件で開業するときのポイントなどについて解説しました。

何回もこの記事で伝えていますが、居抜き物件でのクリニック開業が一番おすすめです。物件選びには時間がかかります。居抜き物件は見つけるのにも時間がかかるので更に時間がかかると思ったほうが良いです。

良いクリニック開業のスタートが切れるように、物件選びは慎重に行いましょう。